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『余杭区一条街150｜老司机带你摸清这条街的内情』

前阵子几个老同砚在临平那里一家修车铺门口闲聊，，，，，一个兄弟叼着烟问我：“小编，，，，，我在余杭区一条街150号那周围看上个铺面，，，，，租金听着挺美，，，，，但总感受水有点深，，，，，你说这地方究竟能不可碰？？？？？”我其时没急着接话，，，，，先问他一句：“你光看租金自制，，，，，那你有没有算过天天的人流、停车、尚有周边那几家店究竟在卖啥？？？？？”他一愣，，，，，说还真没细看。。。我笑了笑，，，，，跟他说，，，，，你莫看那些花里胡哨的，，，，，余杭区一条街150这种门牌，，，，，背后门道多着呢。。。

说真话，，，，，我在杭州周边跑了好多年，，，，，余杭区一条街150这个门牌，，，，，听起来像个详细坐标，，，，，但你去实地走一圈就会发明，，，，，它代表的是一整段沿街商业生态。。。从老基础的修车铺、五金店，，，，，到厥后冒出面的奶茶店、快递驿站，，，，，这条街的铺面换手率特殊高。。。为啥？？？？？原因就在这儿：租金看着低，，，，，但现实运营本钱、客单价、消耗频次，，，，，都得重新算账。。。我给你说嘛，，，，，许多人就是被“150”这个数字吸引了，，，，，以为自制，，，，，效果一脚踩进去，，，，，三个月就扛不住转让费。。。

今天这篇，，，，，我就掏心窝子告诉你，，，，，余杭区一条街150究竟是个什么情形，，，，，哪些坑别踩，，，，，哪些时性能抓。。。我昔时刚跑市场那会儿，，，，，也是被这种“自制门面”坑过好几回，，，，，厥后才逐步摸出点门道。。。

余杭区一条街150究竟是什么意思？？？？？先拆穿三个最大误会

误会一：门牌号即是详细位置，，，，，找已往就对了。。。这是最大的误区。。。余杭区一条街150这个说法，，，，，在外地人嘴里往往不是指某一个准确的门牌，，，，，而是指那条街中段、靠近老小区出口或者岔路口的那一片区域。。。你拿着导航已往，，，，，可能会发明150号旁边是个修车铺，，，，，扑面是家快餐店，，，，，再走两步又酿成空置的铁拉门。。。以是，，，，，先别急着签条约，，，，，实地蹲点三天再说。。。

误会二：租金自制就是捡到宝。。。我见过太多人，，，，，一看月租比周边自制个三五百，，，，，就以为自己赚了。。。问题在于，，，，，这条街的消艰辛究竟撑不撑得起你的生意？？？？？若是是做餐饮，，，，，周边有没有稳固的上班族和住户？？？？？若是是做零售，，，，，过路客多未几？？？？？余杭区一条街150周边的店肆，，，，，换手率高得吓人，，，，，许多就是被“自制”两个字忽悠进去的。。。

误会三：以为“一条街”就是整条街都热闹。。。现实上，，，，，一条街的冷热分化特殊显着。。？？？？？赡苣巴房拷舐砺返奈恢萌肆骰剐，，，，，但走到150号这其中段，，，，，人就稀稀拉拉了。。。你莫看陌头那家奶茶店排队，，，，，就以为整条街都旺，，，，，中距离着一个路口，，，，，生意可能就是天壤之别。。。

人设金句：自制不是白捡的，，，，，看不懂的门道，，，，，最后都得拿真金白银去补课。。。

我见过的几种情形：别被外貌话术带着走

第一种情形，，，，，是开快递驿站的。。。我熟悉一个小伙子，，，，，去年在余杭区一条街150周围租了个二十来平的小门面，，，，，想着做驿站加小卖部。。。效果呢，，，，，周边三个小区，，，，，两个已经跟别家快递公司签了独家，，，，，他这边只能收散件，，，，，一天下来没几个件，，，，，房租倒是月月要交。。。他厥后跟我喝酒说，，，，，当初就是被中介一句“这里小区多，，，，，包裹多”给带偏了。。。问题在哪儿？？？？？他没去数小区门口天天停几辆快递三轮车。。。

第二种情形，，，，，是做早餐店的。。。一对伉俪在150号斜扑面盘了个店，，，，，以为租金自制，，，，，做做煎饼豆浆肯定行。。。效果发明，，，，，这条街早上的人流都集中在街口谁人公交站，，，，，走到他们店门口的人，，，，，基本手里已经提着早饭了。。。他们撑了四个月，，，，，最后照旧转让了。。。为啥？？？？？原因就在这儿：位置差一步，，，，，生意差一倍。。。

第三种情形，，，，，是搞电动车维修的。。。这个倒是稳住了，，，，，由于周边老小区多，，，，，电动车保有量大，，，，，并且这条街上有几个修车铺形成了小天气，，，，，主顾修车会专门往这条街跑。。。以是你看，，，，，同样是余杭区一条街150，，，，，做什么生意，，，，，效果完全两样。。。

人设金句：别听人跟你说“这条街什么都好”，，，，，你得问清晰“这条街究竟适合做什么”。。。

真正有用的判断要领：看这三个硬指标

别光看租金和门面巨细，，，，，我给你说三个硬指标，，，，，你照着去摸一遍，，，，，心里就有数了。。。

先说人流量。。。别信中介给你的数据，，，，，自己拿个手机计数器，，，，，蹲两天。。。我昔时看一个铺子，，，，，中介说日均人流过千，，，，，效果我去数，，，，，一天下来也就三百来人，，，，，并且大多是赶路回家的，，，，，基础一直留。。。

再看换手率。。。余杭区一条街150这排门面，，，，，你可以问问旁边修车铺的先生傅，，，，，谁家开了多久，，，，，谁家换了几个老板。。。先生傅门儿清，，，，，比中介靠谱多了。。。我昔时就是靠这招，，，，，躲过了好几个“三个月就换人”的坑。。。

最后看匹配度。。。你是做社区生意的，，，，，就得看周边有没有老小区、有没有菜场。。
；；；；你是做年轻人生意的，，，，，就得看周边有没有写字楼、有没有高校。。。别看着“一条街”就以为什么都能做，，，，，得看你自己的生意跟这条街的气场合不对。。。

人设金句：数字不会骗人，，，，，但人会说鬼话；
；；；；自己蹲点数人头，，，，，比听十句“旺铺”都管用。。。

关于余杭区一条街150，，，，，各人还会问什么？？？？？

问：余杭区一条街150周围的房租或许什么水平？？？？？

答：这个没个准数，，，，，得看详细位置和面积。。。一般来说，，，，，中段位置比街口自制个两成左右，，，，，但人流也差不少。。。我见过月租三千出面的，，，，，也见过一万多的，，，，，主要看房东心态和转让费怎么谈。。。建议你多问几家中介，，，，，再跟周边商户探询探询，，，，，心里估个底价。。。

问：这条街适合做餐饮吗？？？？？

答：要看做哪种。。。若是做快餐、面馆这类刚需，，，，，得看周边有没有稳固上班族和住户；
；；；；若是做奶茶、小吃这类休闲消耗，，，，，得看年轻人多未几。。。我见过在这条街做黄焖鸡做得不错的，，，，，也见过做网红甜品店三个月就垮的。。。要害是看你的客群跟这条街的人对差池得上。。。

问：转让费一般要几多？？？？？

答：这个水更深了。。。余杭区一条街150这种地方，，，，，转让费从几千到几万都有，，，，，主要看原店主急着不急着走，，，，，以及装备、装修值几多钱。。。我劝你一句，，，，，转让费一定要砍，，，，，并且要把“接手后能不可重做招牌、能不可改名堂”写进条约里，，，，，否则容易扯皮。。。

问：这里停车利便吗？？？？？

答：说真话，，，，，一般般。。。这条街自己不宽，，，，，路边停车位有限，，，，，大部分是老小区住民占着。。。若是你是做需要主顾停车生意的，，，，，好比洗车、维修，，，，，得先问清晰有没有牢靠车位。。。否则主顾来了没地方停，，，，，一次两次就不来了。。。

问：跟房东直签好照旧跟二房东签好？？？？？

答：我建议能跟房东直签就直签。。。余杭区一条街150这一带，，，，，有些铺面被二房东包下来转租，，，，，中心加价不说，，，，，条约条款还可能埋雷。。。你去看铺子的时间，，，，，一定要让中介或者二房东出示房东的产权证实和委托书，，，，，否则到时间租金交了，，，，，房东不认账，，，，，你哭都没地方哭。。。

人设金句：条约上多写一行字，，，，，比事后多跑十趟腿都值。。。

最后给你几句掏心窝子的话

第一，，，，，别被“余杭区一条街150”这个门牌号唬住，，，，，它只是一个坐标，，，，，不是财产密码。。。你得自己去看、去数、去问，，，，，把这条街的性情摸透了再下手。。。

第二，，，，，自制有自制的原理，，，，，贵也有贵的原理。。。那条街若是真能赚大钱，，，，，不会一直空着等你来租。。。多想想“为什么这个铺子还在招租”，，，，，比想“我能不可捡漏”更主要。。。

第三，，，，，不管做什么生意，，，，，先算好最坏的效果。。。你能不可扛住半年不赚钱？？？？？若是扛不住，，，，，再自制也别签。。。我见过太多人，，，，，就是栽在“以为自制”这三个字上。。。

最后送你一句我常说的话：你莫看那些花里胡哨的，，，，，余杭区一条街150能不可做，，，，，不在门牌号，，，，，在你自己的脚底板和算盘珠。。。