『江阴站街｜陌头小店的真实生意门道』
前两天在江阴南门茶楼品茗，，， ，， ，一个做小生意没几年的年轻人凑过来问：“小编，，， ，， ，我听说江阴站街的店肆租金自制，，， ，， ，想接一间试试，，， ，， ，你看行不可 ？？？？？？”
我其时没急着回覆，，， ，， ，先给他倒了一杯茶，，， ，， ，问了一句：“你去看过几回 ？？？？？？早上几点去，，， ，， ，晚上几点走 ？？？？？？”他愣了半天，，， ，， ，说就途经两回。。。。我跟他说，，， ，， ，你连一条街的脉都没摸到，，， ，， ，急着交房租就是给房东打工。。。。
我给你说嘛，，， ，， ，江阴站街这四个字，，， ，， ，在咱们外地生意人嘴里，，， ，， ，不是说叫人站在马路上发呆，，， ，， ，而是指那些临街的小铺子、小摊位、小档口，，， ，， ，靠着街面上的自然人流讨生涯。。。。你莫看这些地方不起眼，，， ，， ，真做起生意来，，， ，， ，内里的门道比写字楼里的PPT重大多了。。。。
先说结论：江阴站街的生意没有死，，， ，， ，但也不是外行人想的“只要位置好就能赚钱”。。。。位置只是入场券，，， ，， ，真正拼的是你对人的判断力，，， ，， ，尚有你自己手脚快烦懑、脑子清不清晰。。。。
江阴站街究竟是什么意思 ？？？？？？先拆穿三个最大误会
跟不少人聊过之后，，， ，， ，我发明各人对江阴站街有三个配合的误会，，， ，， ，今天掏心窝子给你摆一摆。。。。
误会一：站街生意都是脏乱差，，， ，， ，上不了台面。。。。你莫看那些花里胡哨的连锁品牌装修得亮堂堂，，， ，， ，可许多老板三更三更还在算当天流水。。。。真正做街边生意的内行，，， ，， ，反而把卫生和摆设看得比谁都重——为啥 ？？？？？？原因就在这儿：街上灰尘大，，， ，， ，你在吃的工具上不遮不盖，，， ，， ，转头客吃一次就不来了，，， ，， ，生意是自己搞砸的。。。。
误会二：站街靠大嗓门拉客，，， ，， ，越热闹越好。。。。有些新手以为站在门口喊“进来看看”就能有生意，，， ，， ，效果把人吓跑了。。。。问题在那里 ？？？？？？现在的人最烦被硬推销，，， ，， ，你在街上安平悄悄把招牌做清晰，，， ，， ，把样品摆整齐，，， ，， ，比你喊一百句都有用。。。。
误会三：站街不做转头客，，， ，， ，宰一个算一个。。。。通俗人怎么看这个事 ？？？？？？以为流感生齿多，，， ，， ，横竖谁也不会再来第二次。。。。我昔时也这么想过，，， ，， ，厥后被一个卖馄饨的大姐教育了：街上店租贵、份量重，，， ，， ，你天天盼着生客，，， ，， ，不如先把熟客稳住。。。。熟客心里有你，，， ，， ，你就算换个地方，，， ，， ，他也找得过来。。。。
我见过的几种情形：别被外貌话术带着走
这些年跑过几个都会，，， ，， ，南通、无锡、苏州都看过，，， ，， ，江阴站街的铺面我也没少蹲点。。。。或许有这么几种常见情形，，， ，， ，给你当个参考。。。。
情形一：夜市口的炸串摊，，， ，， ，位置好但老板换得勤。。。。有一回我晚上九点途经，，， ，， ，望见一个摊子前围了六七个人，，， ，， ，心想这生意不错。。。。效果过了半个月再去，，， ，， ，摊子换了人。。。。为啥 ？？？？？？原来上一个老板只顾着收钱，，， ，， ，行动慢，，， ，， ，炸出来的工具有的糊了有的没熟。。。。人流是够的，，， ，， ，但你自己接不住，，， ，， ，这碗饭端不稳。。。。
情形二：老小区门口的水果店，，， ，， ，老板记性特殊好。。。。我常去一家店买橘子，，， ，， ，老板每次看我走近就说：“老样子，，， ，， ，甜的 ？？？？？？”就这一句话，，， ，， ，我就成了他家的牢靠客户。。。。江阴站街的小店，，， ，， ，拼的不是谁吆喝得响，，， ，， ，拼的是你能不可让人想起你。。。。
情形三：步行街拐角的奶茶店，，， ，， ，租金高到离谱。。。。有个做了半年转让的店主跟我说，，， ，， ，月租要一万八，，， ，， ，炎天靠冰饮还能扛，，， ，， ，一入冬人就少了一半，，， ，， ，等客人的时间比干活的时间还久。。。。我跟他说，，， ，， ，你当初选这个地方，，， ，， ，就是被“拐角位置一定好”这句话给忽悠了。。。。位置好不即是租金合理，，， ，， ，街面上的钱，，， ，， ，是一块一块攒的，，， ，， ，不是一口吃胖的。。。。
情形四：街边修鞋修伞的老摊子，，， ，， ，没招牌却有人专门找。。。。这个最值得琢磨。。。。人家手艺好，，， ，， ，价钱也公正，，， ，， ，换个鞋跟收你五块钱，，， ，， ，你欠盛意思还价，，， ，， ，下次还来。。。。这种摊子不叫店，，， ，， ，但它就是真正站稳了。。。。
真正有用的判断要领：看这三个硬指标
你问我江阴站街的铺面能不可接，，， ，， ，我不跟你讲玄的，，， ，， ，给你三个硬指标，，， ，， ，拿去套一下昼就能看出个七八分。。。。
第一，，， ，， ，看人流节奏，，， ，， ，别看总数。。。。一条街上中午和黄昏各有几多人经由 ？？？？？？是途经照旧停留 ？？？？？？许多人只看“人多未几”，，， ，， ，但人再多，，， ，， ，他们是走了，，， ，， ，不是进店，，， ，， ，那跟你没啥关系。。。。
第二，，， ，， ，看转头客的占比。。。。你站在旁边视察一个小时，，， ，， ，看看来的客人里有没有熟面目，，， ，， ，熟面目多未几。。。。老客多的店，，， ，， ，说明味道或者服务有工具； ；；；全是生面目，，， ，， ，说明各人都在一锤子生意。。。。
第三，，， ，， ，看本钱结构实不着实。。。。房租、水电、进货、消耗，，， ，， ，这四样加起来，，， ，， ，你心里或许算一个数。。。。你一天要做几多营业额才华保本 ？？？？？？三个月之内能不可做到 ？？？？？？算不出来就别签条约。。。。
| 硬指标 | 怎么看 | 什么算正常 |
|---|---|---|
| 人流节奏 | 分三个时段蹲点，，， ，， ，记人数 | 统一个位置泛起两波以上高人流 |
| 转头客比例 | 视察熟客占进店人数比重 | 熟客占三成以上较量稳 |
| 本钱结构 | 租金+人工+货物+水电 | 保本线控制在日流水的50%-60% |
你看，，， ，， ，这三样你全摸清了，，， ，， ，心里就有底了。。。。别听到“江阴站街”就以为是捡漏的好事，，， ，， ，越是看起来没门槛的生意，，， ，， ，越磨练细节。。。。
关于江阴站街，，， ，， ，各人还会问什么 ？？？？？？
问：江阴站街的店面现在还值得接吗 ？？？？？？
值得，，， ，， ，但要看位置和租约。。。。若是你能找到一条老社区门口的店面，，， ，， ，房租在可遭受规模内，，， ，， ，周边没有同质化严重的竞争，，， ，， ，就可以认真谈。。。。相反，，， ，， ，若是房东启齿就要三年租期，，， ，， ，还说“地段好得很”，，， ，， ，你就得冷静算账。。。。
问：街上开店最怕的是什么 ？？？？？？
最怕你自己看不清人。。。。有人早上途经买豆浆，，， ，， ，老板爱搭不睬，，， ，， ，下次人家宁愿多走一百米。。。。人流是街道给的，，， ，， ，留人是自己给的。。。。
问：怎么判断一家街边店生意行不可 ？？？？？？
看老板忙不忙的时间什么状态。。。。忙的时间乱不乱，，， ，， ，闲的时间在不在整理台面，，， ，， ，这两个细节比营业额还准。。。。
问：外卖平台火了，，， ，， ，江阴站街的生意会不会被抢走 ？？？？？？
会分走一部分，，， ，， ，但分不走的是那种“老熟人顺路来坐一下”的感受。。。。你线上做得再好，，， ，， ，也替换不了老板递给你一杯茶、问你一句“今天忙不忙”的人情味。。。。
问：外地人想在江阴做站街生意，，， ，， ，第一步怎么走 ？？？？？？
先别急着租。。。。找个目的街区，，， ，， ，早上七点、中午十二点、晚上六点各去看一次，，， ，， ，一连看一周。。。。你要是能看完七天还以为有兴趣，，， ，， ，再谈钱的事。。。。
最后给你几句掏心窝子的话
第一，，， ，， ，江阴站街的生意是慢功夫，，， ，， ，急不得。。。。你越是想快速回本，，， ，， ，越容易被外貌人流骗。。。。第二，，， ，， ，位置和产品只占一半，，， ，， ，另一半在你怎么跟人打交道。。。。第三，，， ，， ，算得过账