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『呼市南茶坊二轻医院后巷｜老呼市人都纷歧定说全的街巷门道』

前几天在旧城一家焙子铺门口，，遇见个从外地回来的发小，，他端着碗杂碎汤问我：“老哥，，我听说南茶坊那里有个二轻医院，，后头那条巷子是不是挺热闹？？我准备在周围租个门脸，，你帮我照料照料。。。。。。”我放下筷子，，抹了把嘴，，跟他说：“你问的这地方，，水可深着呢，，别光看外貌热闹。。。。。。”呼市南茶坊二轻医院后巷这条街，，看着不起眼，，里头全是老呼市的烟火气和生意经。。。。。。

我给你说嘛，，这条巷子不像中山路那么宽，，也不像宽巷子那么著名，，但你要是真想在老城区找个能落地、有人气、租金还不算离谱的地儿，，这地方还真值得你多溜达几趟。。。。。。我昔时跑市场的时间，，没少在这片儿转悠，，从早上的羊杂碎味儿闻到晚上的烤串烟，，见的人多了，，听的故事也多了，，自然就摸出点门道来。。。。。。

你莫看那些花里胡哨的商圈剖析报告，，什么大数据、人流热力争，，听着唬人。。。。。。在呼市老城，，尤其像呼市南茶坊二轻医院后巷这种地方，，真正的门道得靠脚底板走出来，，靠跟街坊邻人瞎唠唠出来。。。。。。今天我就掏心窝子跟你聊聊，，这条巷子究竟藏着啥名堂。。。。。。

呼市南茶坊二轻医院后巷究竟是什么意思？？先拆穿三个最大误会

第一个误会，，以为这就是条简朴的“医院后门小路”。。。。。。不少人一听“二轻医院后巷”，，脑子里就浮现出那种堆着纸箱子、停满电动车、墙上写满办证电话的犄角旮旯。。。。。。着实否则，，这条巷子由于挨着医院，，又连着南茶坊的住民区，，早就是一条自觉形成的“生涯服务带”。。。。。。卖水果的、开小饭馆的、配钥匙的、剃头的，，一家挨一家，，烟火气浓得很。。。。。。你要把它当通俗过道看，，那就错过了一个视察老城消耗生态的好窗口。。。。。。

第二个误会，，以为这地方“脏乱差”，，没啥消艰辛。。。。。。我见过不少年轻人，，一听“老巷子”就摇头，，以为来的都是老头老太太。。。。。？？赡阆质等タ纯，，黄昏下学那会儿，，接孩子的家长、下班的年轻人、来看病的眷属，，都在这条巷子里买吃的、捎日用。。。。。。消耗频次高，，客单价虽不高，，但胜在走量。。。。。。这种地方，，做小本生意反而是最稳当的。。。。。。

第三个误会，，以为“位置偏，，人流都被大马路吸走了”。。。。。。这话对了一半。。。。。。大马路上的人流确实多，，但那是“过路客”，，纷歧定是你的“转头客”。。。。。。呼市南茶坊二轻医院后巷这种地方，，吃的就是“熟客”和“街坊”生意。。。。。。为啥？？原因就在这儿：医院陪护的眷属需要自制的饭，，老住户需要下楼就能买到的日杂，，这种刚需，，起风下雨都跑不掉。。。。。。

我见过的几种情形：别被外貌话术带着走

案例一：去年炎天，，有个从旗县来的小两口，，想在呼市南茶坊二轻医院后巷租个门脸卖麻辣烫。。。。。。他俩看中了一间贴着“旺铺转租”的小店，，房东拍着胸脯说“一个月能挣这个数”，，还指着门口的人流说“你看这人，，乌泱乌泱的”。。。。。。小伙子心动了，，差点就地交定金。。。。。。我拉着他到旁边的烟旅馆买了一瓶水，，跟他说：“兄弟，，你先蹲这儿数三天的‘进店率’，，看看有几多人从你门前过，，又有几多人停下来问价。。。。。。房东的话能信，，母猪都能上树。。。。。。”厥后他蹲了两天，，发明晚上九点以后这条巷子基本就静了，，人流全在早中晚三个饭点。。。。。。他坚决放弃了，，厥后在附院周围找了个位置，，生意反而起来了。。。。。。地段的价值不在于人流量，，而在于“有用流量”对差池得上你的生意。。。。。。

案例二：尚有个开药店的老板，，想在这条巷子开个分店。。。。。。他问我：“老哥，，这地方挨着医院，，开药店不是稳赚？？”我说：“你光望见医院，，没望见巷子口那家社区卫生服务站吧？？人家医保定点，，比你面积大，，药全，，你拿啥跟人家拼？？除非你搞差别化，，做24小时售药或者慢病治理，，否则就是拿鸡蛋碰石头。。。。。。”他听劝，，没往里扎。。。。。。做生意的眼睛不可只盯着一个“利好”看，，得学会看周边的“挤压”。。。。。。

案例三：有一次我途经巷子里一家裁缝铺，，门口挂着“改裤脚3元”的牌子。。。。。。我进去跟老板娘闲聊，，她说这铺子开了十几年，，房租从几百涨到两千多，，但她没挪过窝。。。。。。我问她为啥，，她指了指扑面楼的窗户：“那栋楼里住了几多老人？？他们裤腰大了、扣子掉了，，不找我找谁？？我挣的就是这份‘离不开’的钱。。。。。。”这条巷子里的老店，，拼的不是装修多好、营销多花哨，，拼的是“人情粘性”。。。。。。

真正有用的判断要领：看这三个硬指标

你要想在呼市南茶坊二轻医院后巷或者类似的老街巷里做判断，，别光听中介和房东忽悠，，你得学会看下面这三个硬指标。。。。。。

指标一：看“时段漫衍”，，别只看“总量”。。。。。。大马路上可能一天过一万人，，但都是开车途经的。。。。。。巷子里可能一天只有三千人，，但都是步行、骑电动车、愿意停下来消耗的。。。。。。你要做早餐，，就看早上六点到九点的人流；；；；；做晚餐，，就看下昼五点到八点的。。。。。。用手机在路口掐表数，，比啥报告都准。。。。。。

指标二：看“店肆换手率”和“老店存活率”。。。。。。你沿着巷子走一圈，，数数有几多家店挂“转让”牌子，，再看看有几多家店开了五年以上。。。。。。若是转让的比新开的还多，，说明这地方看着热闹，，但钱欠好赚；；；；；若是老店多，，说明这地方有“根”，，消耗稳固。。。。。。呼市南茶坊二轻医院后巷这片，，我视察下来，，老店比例不低，，说明基本还在。。。。。。

指标三：看“周边配套”的互补性。。。。。。你要开面馆，，看看巷子里是不是已经有四五家面馆了？？若是有了，，你就要想清晰你的差别化在哪。。。。。。你要做五金日杂，，看看是不是只有超市在卖，，没有专门店？？那就是时机。。。。。。用表格给你列一下参考：

别听人家说“这地方有潜力”就冲进去，，潜力是给有准备的人挖的，，不是给听故事的人送的。。。。。。

关于呼市南茶坊二轻医院后巷，，各人还会问什么？？

问题一：这条巷子现在租金或许什么水平？？

回覆：租金这工具，，一年一个样，，并且得看详细位置和面积。。。。。。一般来说，，紧挨着医院出口和主巷交织口的门脸最贵，，往里走几十米价钱就能掉下来一截。。。。。。几年前我探询过，，一间二十来平的小门脸，，月租从两三千到四五千都有，，看你是新签照旧续租。。。。。。别信网上挂的“超低价”，，那大都是噱头，，真去谈了尚有转让费、押金这些隐形开销。。。。。。

问题二：在这条巷子开什么店禁止易“踩坑”？？

回覆：我个人看法，，避开三类：一是大型餐饮，，由于没停车位，，翻台率上不去；；；；；二是需要大仓储的行业，，巷子里没地儿给你堆货；；；；；三是跟医院“抢生意”的，，好比你非得开个私人诊所，，那肯定不可。。。。。。较量稳妥的，，是面向街坊和陪护眷属的快餐、小吃、水果、便当店，，走量不走价。。。。。。

问题三：这里的人流究竟算不算多？？

回覆：要看跟谁比。。。。。。跟中山路、海亮广场比，，那是小巫见大巫。。。。。。但跟同级别的老城区街巷比，，呼市南茶坊二轻医院后巷的人流绝对算“勤劳型”的。。。。。。它不像旅游区那样节沐日爆满，，但胜在整年稳固，，尤其是事情日饭点和上下学时间，，人流量很可观。。。。。。

问题四：在这做外卖生意行不可？？

回覆：行，，但要想清晰。。。。。。巷子里做外卖的利益是出餐快、房租低，，坏处是岑岭期送餐车收支未便，，容易堵。。。。。。并且周边小区和医院订单虽多，，但单价低，，得靠量。。。。。。若是你后厨能撑住岑岭期，，可以做，，但别指望全靠外卖，，堂食的街坊生意也得抓。。。。。。

问题五：租这里的门脸，，签条约要注重啥？？

回覆：老城区街巷的屋子，，许多产权重大，，有的甚至是单位公房转租。。。。。。你签条约前，，一定让他出示房产证或者能证实他有出租权的质料，，别稀里糊涂把钱交给“二房东”。。。。。。另外，，问清晰能不可办营业执照，，尤其是做餐饮的，，环保和消防过不过关，，提前往街道服务处问一嘴，，省得后面扯皮。。。。。。

最后给你几句掏心窝子的话

第一，，老城区街巷的生意，，做的是“熟脸”和“信任”，，别总想着“一锤子生意”。。。。。。你今天多给街坊抹个零，，明天人家就多带一个人来。。。。。。

第二，，位置好欠好，，不是看地图上的红圈，，而是看你天天开门第一个小时，，有没有人愿意进来跟你说句话。。。。。。那才是活生生的“流量”。。。。。。

第三，，别迷信“风口”和“网红店”，，在呼市南茶坊二轻医院后巷这种地方，，扎实比啥都强。。。。。。

我昔时刚入行的时间，，师傅跟我说过一句话，，我一直记着：“你看一条街有没有生气，，别仰面看招牌，，垂头看门槛。。。。。。门槛磨得发亮的，，才是好铺子。。。。。。”呼市南茶坊二轻医院后巷的门槛，，被几多人踩过，，那上面写着的，，才是这条街最真实的谜底。。。。。。你自己去走走，，蹲蹲，，数数，，比听我在这儿说一万句都管用。。。。。。