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『九江小胡同｜老巷子里的烟火气，，，藏着外地人都纷歧定全知道的门道』

前两天在浔阳路一家老茶楼里，，，遇到个从外地回来探亲的老同砚。。。。。他端着盖碗茶，，，一脸认真地问我：“老炮儿，，，我妄想在九江小胡同里盘个铺面做点小生意，，，你在这行摸爬滚打十几年了，，，给我掏心窝子说说，，，这‘九江小胡同’究竟靠不靠谱？？？？”

我放下手里的瓜子，，，笑了笑。。。。。你莫看那些花里胡哨的网红打卡攻略，，，真正的九江小胡同，，，不是一条街，，，也不是一个景点，，，它是老城区里那些弯弯绕绕、名字都带着故事的石板路巷子的总称。。。。。我昔时刚入行时，，，也以为这地方就是个“情怀税”收割机，，，厥后跑遍了浔阳、濂溪的老街巷，，，才明确这内里的水有多深，，，时机就有多大。。。。。

今天我就用明确话，，，把九江小胡同那些事儿给你掰扯清晰。。。。。别急着签条约，，，先听我把这“三个误会”和“三个硬指标”说完，，，你再决议要不要把真金白银砸进去。。。。。

九江小胡同究竟是什么意思？？？？先拆穿三个最大误会

人设金句：别一提老巷子就想到“拆迁暴富”或者“文艺网红”，，，那都是外行看热闹。。。。。

误会一：以为“九江小胡同”就是一条详细的商业街。。。。。 许多人来了就问：“小胡同在哪儿？？？？导航搜哪个？？？？” 我给你说嘛，，，这地方基础不是一个点。。。。。它泛指从四码头往南，，，一直到能仁寺、天花宫周围那些毛细血管一样的巷子，，，好比老马渡、杨家门、甚至更偏一点的李家巷。。。。。你要是抱着找“宽窄巷子”那种标准来，，，肯定迷路，，，由于它的灵魂就在于“散”和“杂”。。。。。

误会二：以为这里的生意只能靠“卖情怀”给游客。。。。。 错！大错特错！九江小胡同里的常住住民密度极高，，，并且多是几十年的老邻人。。。。。这里最赚钱的往往不是卖纪念品的，，，而是修鞋的、配钥匙的、卖早点粉面的。。。。。游客是流量，，，但外地老街坊才是基本盘。。。。。你要是只盯着游客的钱包，，，那就像在江边等鱼自己跳上岸，，，不现实。。。。。

误会三：以为“小胡同”就即是“破旧脏乱差”。。。。。 这都什么年月了？？？？这几年迈城刷新，，，九江小胡同的外立面虽然保存了青砖灰瓦的调调，，，但内里的水电管网、路面硬化着实都翻新过。。。。。你莫被那种“居心做旧”的门头骗了，，，真正值钱的铺面，，，内里是清清新爽能直接用的，，，不是那种一下雨就漏水的危房。。。。。为啥？？？？原因就在这儿，，，外地人精明得很，，，真正的好位置，，，房东早就把基础设施打理好了。。。。。

我见过的几种情形：别被外貌话术带着走

人设金句：看铺子别光看门脸，，，要蹲在巷子口数一数饭点电动车停了几多辆。。。。。

情形一：被“故事溢价”冲昏头脑的文艺青年。。。。。 去年有个做手作饰品的小女人，，，看中了湓浦路周围一条小胡同里的半间门面。。。。。房东跟她讲这屋子民国时期是某位富翁的姨太太住过的，，，租金直接要价翻倍。。。。。小女人一听“民国风情”眼睛都直了，，，差点就签了。。。。。我拉她蹲在扑面早点摊视察了一上午，，，发明整条巷子除了外卖小哥，，，险些没人停下来看她的“故事”。。。。。厥后她选了隔邻巷子一个毫无故事的通俗铺面，，，租金自制一半，，，靠着街坊口口相传，，，生意反而做起来了。。。。。

情形二：低估“邻里生态”的餐饮新手。。。。。 在九江小胡同里开馆子，，，最怕啥？？？？不是味道不可，，，是跟老邻人处欠好。。。。。我见过一个卖重口胃螺蛳粉的老板，，，租了住民楼下的铺面，，，生意是好，，，但楼上大爷天天投诉油烟和噪音，，，最后租约没到期就被房东劝退了。。。。。你莫看那些老巷子里的粉面店，，，人家跟街坊的关系处得跟亲戚似的，，，那才是能恒久做下去的基本。。。。。

情形三：盲目跟风“网红化”的投资者。。。。。 前两年有人专门在九江小胡同里收毛坯老宅，，，改成赛博朋克风的酒吧。。。。。效果呢？？？？年轻人照相打完卡就走，，，消艰辛基础撑不起高租金。。。。。而旁边那家开了二十年的萝卜饼店，，，门口永远排着队，，，人家不装修、不营销，，，就靠一块钱一个的饼，，，养活了全家三代人。。。。。这就是差别。。。。。

真正有用的判断要领：看这三个硬指标

人设金句：别听房东讲故事，，，看数听语言，，，这三个指标比任何风水巨匠都灵。。。。。

你要想在九江小胡同里驻足，，，别急着掏钱，，，先按下面这三条去踩点，，，保准你少走弯路。。。。。

为啥？？？？原因就在这儿，，，九江小胡同的生意逻辑跟大阛阓完全相反。。。。。大阛阓靠的是引流，，，小胡同靠的是“复购”。。。。。你只有把这三点摸透了，，，才华算真正看懂了这地方的门道。。。。。

关于九江小胡同，，，各人还会问什么？？？？

人设金句：这些问题天天都有七八个人问我，，，今天一次性给你说透。。。。。

问：九江小胡同里的房租是不是都特殊自制？？？？

纷歧定。。。。？？？？拷鞲傻朗罩Э诘摹昂贰蔽恢，，，租金甚至比外面底商还贵。。。。。但往里走个二三十米，，，价钱可能就腰斩。。。。。要害看你做什么生意，，，若是靠自然流量，，，就咬牙租贵的；；；；；；若是靠转头客，，，就找深巷子里的自制铺子逐步养。。。。。

问：在小胡同里开什么店最稳当？？？？

我给你说嘛，，，最稳的是“便民刚需型”，，，好比修鞋、改衣、配钥匙、卖粮油。。。。。其次是“高频低价”的吃食，，，好比萝卜饼、炒粉、瓦罐汤。。。。。这些不受电商攻击，，，老头老太太就认准楼下那家。。。。。

问：租九江小胡同的铺面，，，条约要注重什么？？？？

最主要的是“续租权”和“涨租幅度”。。。。。许多房东看你生意好了就眼红，，，第二年猛涨租金。。。。。签条约时一定要白纸黑字约定年涨幅不凌驾5%，，，并且你有优先续租权。。。。。；；；；Ｉ杏，，，一定要确认是不是“违章修建”，，，有些自建房是没有房产证的，，，办不了营业执照。。。。。

问：外地人能去九江小胡同做生意吗？？？？

能，，，但要有心理准备。。。。。外地人排外吗？？？？不排外，，，但排“假”。。。。。你只要真的在那里扎根，，，天天开门关门，，，跟街坊多唠嗑，，，他们很快就接纳你了。。。。。最怕那种赚快钱的心态，，，三个月没回本就跑路的，，，这种人到哪儿都不受接待。。。。。

问：九江小胡同适合做民宿或茶楼吗？？？？

适合，，，但门槛高。。。。。由于这种业态需要“闹中取静”的自力院落，，，小胡同里确实有，，，但稀缺。。。。。并且投入大、回本慢。。。。。若是你有200万以上的闲钱，，，可以试试；；；；；；若是指着这个养家生涯，，，我劝你冷静。。。。。

最后给你几句掏心窝子的话

人设金句：九江小胡同不是一夜暴富的赌场，，，而是细水长流的菜园子，，，你得愿意弯腰拔草。。。。。

第一，，，别迷信“酒香不怕巷子深”，，，那是骗人的。。。。。在九江小胡同里，，，你得学会跟街坊打成一片，，，让他们帮你吆喝，，，这才是最自制的广告。。。。。

第二，，，别把“老”当卖点，，，要把“便当”当焦点。。。。。老屋子、老故事只是配景板，，，你提供的产品和服务能不可让住在周围的人以为“离不开”，，，这才是生死线。。。。。

第三，，，控制本钱，，，特殊是装修本钱。。。。。小胡同里的铺面，，，简装就行，，，把钱省下来用在食材或者服务上。。。。。你花二十万把门头搞得金碧绚烂，，，不如把二十万换成实着实在的优惠给老客户。。。。。

最后，，，我昔时刚入行时，，，师傅跟我说过一句话，，，我一直记到现在：“小胡同里藏的不是金银，，，是人情。。。。。你把人聚住了，，，钱自然就随着来了。。。。。” 这话，，，你细品。。。。。