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『乌鲁木齐新市区城中村｜老住户才懂的门道与转变』

前几天在天津路一家修理铺门口，，，，，老赵一边擦手上的机油一边跟我念叨：“小编，，，，，我媳妇外家在乌鲁木齐新市区城中村那里有套老院子，，，，，前两年说拆没拆，，，，，今年又说要刷新
。。。。。你说这地方究竟还值不值得等？
？”我递了根烟已往，，，，，笑了笑——这种问题，，，，，我这十几年来在乌鲁木齐各个区跑下来，，，，，听得耳朵都快起茧子了
。。。。。

先说结论：乌鲁木齐新市区城中村，，，，，不是一句“脏乱差”或者“拆迁暴富”就能概括的
。。。。。它现在是都会更新里最玄妙的一块拼图，，，，，有耐心的人在看恒久价值，，，，，没耐心的人只盯着墙上的“拆”字
。。。。。我给你说嘛，，，，，这事得掰开揉碎了看
。。。。。

你莫看那些花里胡哨的剖析文章，，，，，什么“未来趋势”“价值洼地”，，，，，听着唬人，，，，，着实不如你找个下昼，，，，，去那里的巷道里走一圈，，，，，看看电线杆上贴的啥、小卖部分口坐的是谁，，，，，你心里或许就有数了
。。。。。今天我就掏心窝子，，，，，把这地方的现状、误区和判断要领给你捋一遍
。。。。。

焦点要害词究竟是什么意思？
？先拆穿三个最大误会

许多人一听到“城中村”三个字，，，，，脑子里蹦出来的就是“马上拆迁”“赔偿款”“一夜暴富”
。。。。。我跟你讲，，，，，这是最大的误会之一
。。。。。乌鲁木齐新市区城中村，，，，，它的定位和沿海都会那种握手楼密布的城中村完全不是一回事
。。。。。这里的院子普遍带有北方特有的宽绰感，，，，，有些甚至尚有自挖的水井和葡萄架
。。。。。

第二个误会是“这里没前途”
。。。。。说这话的人，，，，，大都是没看到近两年基础设施的悄悄升级
。。。。。我昔时跑这片的时间，，，，，下雨天进巷子得穿雨靴，，，，，现在最少主干巷道的硬化都做得差未几了，，，，，路灯也换成了太阳能的
。。。。。转变是有的，，，，，只是不像新区盖楼那么显眼
。。。。。

第三个误会是“内里住的都是租户，，，，，没生涯气”
。。。。。恰恰相反，，，，，你去看看黄昏的巷口，，，，，卖馕的、烤羊肉的、推着小车卖水果的，，，，，那烟火气比许多新楼盘的底商旺多了
。。。。。通俗人怎么看？
？住这儿的人以为利便、自制、热闹；；；
；；没住过的人以为乱、旧、不清静
。。。。。但真真相形往往介于两者之间，，，，，得看详细是哪一片
。。。。。

我见过的几种情形：别被外貌话术带着走

第一种情形，，，，，是“等等党”
。。。。。我熟悉一位在友谊路周围开五金店的老板，，，，，他2018年就听人说乌鲁木齐新市区城中村要动，，，，，硬是把进货的钱压了一部分，，，，，想着等拆迁换个大铺面
。。。。。效果比及现在，，，，，铺面没换，，，，，生意反而由于周边小区入住率上来而好了不少
。。。。。他跟我说：“小编，，，，，幸亏其时没瞎折腾，，，，，这地方自己会长肉
。。。。。”

第二种情形，，，，，是“抄底派”
。。。。。有个做装修的老哥，，，，，前两年专门挑城中村里那些老院子租下来，，，，，刷新成年轻人喜欢的loft气概事情室
。。。。。你别说，，，，，还真让他做成了
。。。。。他选的不是临街面，，，，，而是那种闹中取静的第二排院子，，，，，租金自制，，，，，刷新完租给几个做设计的小团队，，，，，美滋滋
。。。。。他的逻辑很简朴：只要都会在长大，，，，，城中村的位置就永远是稀缺的
。。。。。

第三种情形，，，，，是“焦虑的房东”
。。。。。我在二工乡那里见过一位老大爷，，，，，手里有三间自建房，，，，，天天担心政策有变，，，，，一会儿想低价卖掉，，，，，一会儿又想加建
。。。。。着实他基础没搞懂，，，，，乌鲁木齐新市区城中村的政策焦点是“留改拆”并举，，，，，不是一刀切
。。。。。他那几间房位置不错，，，，，租给周围上班的年轻人，，，，，稳稳当当收租金，，，，，比瞎折腾强
。。。。。

第四种情形，，，，，是“误入的投资者”
。。。。。有个内地来的朋侪，，，，，听人说这边有潜力，，，，，跑来看了一圈，，，，，以为巷道窄、屋子旧，，，，，扭头就走了
。。。。。他犯的错就是拿内地一线都会城中村的模板来套乌鲁木齐，，，，，完全没思量这里的土地逻辑和生齿密度差别
。。。。。投资最怕的就是用别人的地图找自己的路
。。。。。

真正有用的判断要领：看这三个硬指标

别听那些“内部新闻”，，，，，也别看墙上喷的油漆字
。。。。。我给你三个硬指标，，，，，你拿这三个去套，，，，，比啥都准
。。。。。

这三个指标，，，，，你自己花两天时间就能摸清晰
。。。。。比你在网上搜一百篇剖析文章都有用
。。。。。原因就在这儿：屋子是死的，，，，，周边的活力和投入是活的
。。。。。

关于焦点要害词，，，，，各人还会问什么？
？

乌鲁木齐新市区城中村的屋子能买吗？
？

若是你是买来自己
。。。。。，，且不介意周边情形还在改善中，，，，，价钱合适可以入手
。。。。。但若是你是纯投资等拆迁，，，，，我劝你冷静
。。。。。现在的大偏向是微刷新和功效提升，，，，，那种赌拆迁暴富的剧本越来越少了
。。。。。

这里的租金水平怎么样？
？

概括来说，，，，，比同地段正规小区自制两到三成
。。。。。但要注重，，，，，城中村的租金受位置影响极大，，，，，临主干道和深入巷子里的差价能有一倍
。。。。。租客群体主要是周边上班族和小生意人，，，，，流动性比小区大
。。。。。

会不会突然被要求搬走？
？

只要不是列入昔时的征收妄想，，，，，一般不会突然赶人
。。。。。但你要注重社区张贴的通告，，，，，以及注重房东的态度
。。。。。若是房东最先频仍探询政策，，，，，那你就得多留个心眼了
。。。。。

水电费是不是比外面贵？
？

部分乌鲁木齐新市区城中村由于用的是总表，，，，，保存分摊消耗，，，，，以是单价可能比住民蹊径电价略高
。。。。。这个在租房前一定要问清晰，，，，，最好写进条约里，，，，，省得后面扯皮
。。。。。

以后这片究竟会酿成啥样？
？

我个人看法是，，，，，会向“都会社区”过渡，，，，，但不会一夜消逝
。。。。。更像是一种渐进式的融合，，，，，蹊径变宽、配套跟上、情形变清洁，，，，，但那种独吞的院落式生涯形态，，，，，短期内照旧会保存的
。。。。。

最后给你几句掏心窝子的话

第一，，，，，别把乌鲁木齐新市区城中村当成一个整体，，，，，内里每一片的情形都纷歧样，，，，，你得详细到巷子去看
。。。。。

第二，，，，，政策会变，，，，，但地理位置不会变
。。。。。只要乌鲁木齐在往外扩，，，，，这些地段的相对价值就不会塌
。。。。。

第三，，，，，无论是自住、出租照旧期待刷新，，，，，现金流和栖身功效永远比虚无缥缈的预期更着实
。。。。。

我昔时刚跑这片的时间，，，，，也以为破破烂烂没啥看头
。。。。。但年头久了才明确，，，，，一个都会的烟火气和韧性，，，，，往往就藏在这些不起眼的巷子里
。。。。。关于乌鲁木齐新市区城中村，，，，，我的态度是：别神化它，，，，，也别嫌弃它，，，，，把它当成一个正在易服服的邻人，，，，，多点耐心，，，，，你总能看到它体面的一面
。。。。。